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2019-09-23 14:46:20 来源: 新华网
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  新华网北京8月5日电(胡硕)8月4日,由选址中国联合中关村民营科技企业家协会、中展海外展览有限公司、北京华港展览有限公司共同举办的“产业创新思辨园区迭代”,2016中国产业与园区创新发展峰会于北京圆满落幕。

  和君集团合伙人朱文奇在会上发表了精彩演讲,内容如下:  

(和君集团合伙人朱文奇)

  各位来宾、各位同行、各位朋友,大家下午好!

  今天我主要讲两个方面的问题,第一个问题是宏观环境和产业园区,第二个问题是产业园区转型创新的路径。

  大家都知道产业园区是产业的重要载体,所以说产业园区的发展实际和经济发展的阶段是密不可分的,我们国家主导产业的演进到目前为止应该说有四个排浪,从最早的轻纺一直到现在的房地产和汽车实际上还在运行。

  问题是我们产业园区的下一个阶段的产业趋势,下一波浪潮是什么?

  我们整个占业园区按照我们的分析,目前走了三个阶段,第一个阶段就是最早的以蛇口工业区为主的阶段,这个阶段的产业特征是什么?三来一补,技术含量比较低,劳动密集,这是它的特点。

  第二个阶段,成长和快速推进阶段,应该是从1992年一直到2002年。这个阶段开始出现什么状况?产业出现了大工业,然后产业出现集聚,同时产业集聚和城市共生共荣,就出现了所谓的城市化进程。

  第三个阶段,科学发展阶段。应该说这个阶段是产业集聚和产业链开始形成和完善的阶段,出现了产城一体化的阶段。

  目前我们的经济面临的是什么状况?大家应该对这些都耳熟能详了,就是现在我们说的新常态,新常态就是所谓的三期叠加,一个是增长速度的换档期,一个是结构调整的阵痛期,加上前期政策的消化期。

  这对我们的产业园区来讲,第一是产业政策有些趋紧;第二是产业企业投资意愿开始下降;第三也是最核心的是好多园区出现招商困难。

  我们认为整个产业的发展是这样三个核心动力,一个是区域发展理念,原来叫要素驱动型,现在叫可持续发展理念。对应的就是那一层的那些产业是受益的,或者说未来发展是比较有前途的。

  第二部分是科技发展趋势,大数据也好,包括现在出现的VR也好,包括生物技术,生态环境技术,还包括空间技术,就会有一些受益的行业和企业。

  第三部分是生活理念的变化,随着人民生产水平的提高,他们对产业的要求也不一样。大健康、旅游这一类的产业会成为未来有前途和受益的产业。

  实际上按照我们的总结大的方面来讲叫做7+2,就是七大战略新兴产业,加上生产服务业和生活服务业,这是未来最大的发展空间。

  我们在做产业园的时候,就要考虑这些产业的发展前途。

  我们面临的形势是什么?一个要面对新常态,另外一个要面对新产业,在这样两个条件下去寻求转型和创新,原有的园区你肯定面临着转型和创新两个命题,如果是新园区的话,恐怕你要以创新为中心,要有创新这个思维才能去做产业园。

  进入“十三五”时期以后,我认为“十三五”时期产业园区总共有14条的转型创新路径。

  第一条,开发主体市场化,整个园区开发主体无非是三类,政府、政企合作加上企业主体型。随着整个的发展进程推进,大家都知道现在政府主导型逐渐受到越来越多的束缚,同时专业化的产业园区开发商越来越成熟。所以我们认为未来一个很重要的趋势就是企业主导型,或者叫市场化,这是未来的第一个趋势。

  比如说各地方的这种开发区、经济高新区,就要有这种思维,是不是引进专业的开发商来做你的园中园等一系列的措施。

  第二条,产业定位。我们认为这个问题在老园区里面非常非常普遍,原有的产业定位已经不适应于产业的发展。首先你要考虑这个行业是不是有前途,未来发展趋势是怎么样的,另外一个最现实的是当地的真实资源条件怎么样,是不是适合你的发展?

  第三条,要素配置软性化。原有的政府也好,产业园区的领导也好,他们经常谈什么?第一个谈我们的区位优势,谈我们的资源条件。然后就是老三样,我给你土地,给你财政补贴,给你税收减免。实际上现在很多企业,特别是新兴产业关心的不是这些,他们更关心你的劳动力要素,我到这里来能不能招上来工,然后是你的服务怎么样。还包括社会服务要素,包括高新科技产业的要素,这是很多高档次人才才能具备的知识。

  比如说我们去年在房山做的一个互联网金融安全产业园,在这个过程中我们做了系列的行业内企业调研,就发现行业内企业真正关心什么?最关心的问题就是我的中高等级的人才,搬到你这里来以后,他们会不会跟我来。

  所以大家就知道,我们要从真正的产业和当地的现实条件分析,究竟哪些产业是适合我们的。

  第四条是产业发展生态化,这个话题应该是比较热门的。我们认为整个园区走到现在已经出现了第四代园区了,就是产业发展生态化园区。它的核心点是什么?就是各个要素、各个主体互为连接,这是很重要的一条!

  我们认为在未来很长一段时期,我们的第二代园区一直到第四代园区应该是共生的关系,并不是说现在是第四代园区了,出现产业生态型园区,那么我们都一定是生态型园区,要根据产业特点来。

  第五条就是园区产品迭代化,我最早讲的产业发展历程和各园区实际上是对应的,就是生态型园区对应的就是生态型的产品,比如说第四代园区最讲究什么?要有交流空间、连接空间和核心的旗舰产品。在亦庄同样一片区域,但是有的园区配套做得非常好,租金价格和容积率大大高于其它园,就是因为这个。所以在产品设计的时候,不能光用建筑设计公司,要有明白产业的机构来配合你做,这样的产品才会应适应。

  第六条是基础配套社区化,现在的园区入住的企业也好,入住的人员也好,对配套的要求越来越高。就像刚才我们讲的,互联网金融安全产业园,如果你的学校不具备,不给进京指标,或者一系列的休闲娱乐设施达不到的话,入园企业都打一个问号。所以配套设施一定要跟上,这是其中的一个要素。

  第七条是园区服务中介化,其实也可以叫专业化。目前的产业发展已经不是第一代的“三来一补”的阶段了,刚才我讲了7+2产业,对它的服务要求是非常高的。

  技术创新服务能不能跟得上?金融服务能不能跟得上?各种法律服务、财务服务能不能跟得上?这些东西都是很关键的因素。

  所以说一个园区管理公司想做这些事情,大家知道这几乎不可能。所以说我们讲的园区服务要中介化,让更多的专业化组织来参与园区的这种服务和运营,可能这样的效果会更好。

  第八条是园区政策的个性化,我们在面对开发区、开发运营商的时候提到,政策怎么定?我说核心的一条是倾听企业的声音。比如说最早的时候一代园区,能够制定政策的只是政府,但是现在比如说你作为一个开发运营商,你要承担两方面的责任。第一方面,你会向政府要政策,我做开发运营企业,你政府给我什么政策?第二方面,我对我入园的企业人才包括外围的中介机构要提供什么政策,这是开发运营商自己要有考虑的,这几个方面的维度掌握清楚以后,你就知道这个政策应该怎么定了。

  它一定是根据不同主体的诉求,根据开发阶段,根据不同的招商环节来定的,所以说对政策的复杂性要求越来越高,原来简单的老三样肯定满足不了企业的需要。所以在制定政策的过程中,我们基本上是按照这样的体系来的,这样的话就会非常清晰。

  第九条,招商体系的专业化。大家都知道原有的讲法是“全员招商、三同招商”,“全员招商”效果会肯定不会好,下一步更多的是需要专业化的招商。核心是你的组织和你的人才,能够真正做到专业化。再上面一条就是你的产业定位一定要准,产业定位定不准的话,累死也招不来,产业定位如果定准的话,才会根据不同的产业去设定人员、招聘人才,或者是用外部的专业人才等一系列的方式。

  第十条,盈利模式的多样化。最早的园区大家都知道实际上是由地产商提供的,房屋的租、售是收入的主要来源。这几年逐渐兴起的是把服务作为主要的盈利模式来做。但是现在大家都知道,大部分的园区这一块占收入比例很小。

  现在逐渐到第四代园区,我们认为产业投资会成为重要的盈利模式,就是你能不能具有产业投资的那种能力,能不能对入园企业做到这方面,和它形成共生体,实际上原来是依附体,大家各算各的帐,未来有没有本事跟入园企业做到一起,我做你的股东,或者我用服务换你的股份,这一系列的方式,产业投资变成主要的盈利模式,这已经变成一个必然的趋势。

  第十一条是融资渠道的多样化,原来的融资渠道是自有资金、银行贷款加上房屋租售的收入。现在的有包括资产证券化等一系列手段。

  第十二条是园区竞争的平台化。我认为做园区的人一定要读《平台战争》这本书,就是我们在竞争的过程中,未来的品牌地产商一定会有大发展,因为它是一系列的品牌输出、管理输出包括产业生态输出的一套体系。

  第十三条是投资参与已经跨界化了,大家都知道原来的主要参与者,包括政府、地产开发商和房地产开发商,现在一些跨界企业也逐渐开始来到这个行业。

  第十四条是产业园区的虚拟化,比如说天使帮是我们公司做的,这一系列都是互联网化的方式。

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